Présentation / L'expertise en valeur vénale / L'expertise accessibilité handicapé pour les ERP / Demande de devis

Expertise en Valeur Vénale


L’EXPERTISE IMMOBILIERE EN VALEUR VENALE


Qu’est-ce qu’une expertise en valeur vénale ?

L’expertise en valeur vénale d’un bien d’habitation, est la détermination de sa valeur sur le marché immobilier, à une date donnée, dans le cadre d’une commercialisation libre, normale et non biaisée. Autrement dit, c’est le prix auquel ledit bien pourrait être vendu ou acheté librement.

Pour déterminer cette valeur, l’expert pourra utiliser une ou plusieurs méthodes d’évaluation. Ce choix sera fait par l’expert en fonction du type de bien à expertiser, de son secteur, de ses particularités, etc.

Les méthodes d’évaluation :

  • 1 La méthode «  comparative » : Il s’agit dans cette méthode, de réaliser des comparaisons entre le bien objet de l’expertise, et des transactions connues de biens semblables, dans un secteur proche, et aussi récemment que possible.
  • 2 La méthode « hédoniste »: Plutôt appliquée pour des appartements, cette méthode consiste à moduler le prix moyen constaté dans le quartier par les caractéristiques spécifiques du logement objet de l’expertise. Ainsi on prend en compte l’ensemble des éléments valorisant et défavorables d’un bien, en utilisant des statistiques nationales constatés par l’ensemble des experts de France.
  • 3 La méthode par « capitalisation du revenu » : Dans cette méthode, on se place dans l’hypothèse ou le bien serait mis à la location, générant ainsi un revenu locatif Brut constaté ou estimé. A ce revenu éventuellement corrigé du risque d’impayés ou de vacances, on applique un taux de rendement qui dépendra du secteur, du type de bien objet de l’expertise
  • 4 La méthode « terrain + construction – vétuste » : Plutôt utilisée pour les maisons, dans cette méthode on cherche à décomposer le bien en déterminant la valeur du terrain, la valeur des constructions, la valeur des aménagements extérieurs. On déduit ensuite du total la vétusté apparente des constructions
  • 5 La méthode dite du « bilan-promoteur inversé » : Cette méthode est particulièrement adapté lorsque le bien à expertiser dispose d’un terrain qui peut faire l’objet d’une division foncière ou de la construction d’un immeuble. On évalue alors le chiffre d’affaire réalisable de l’opération d’aménagement ou de promotion duquel on déduit l’ensemble des coûts auxquels le promoteur ou aménageur devra avoir à faire face, ainsi que sa marge rémunératrice.

 

Après visite du logement, l’expert immobilier choisira parmi ces méthodes la ou les plus pertinentes par rapport au bien. Le rapport d’expertise, conformément à la charte TEGOVA – charte européenne de l’expertise -, devra faire apparaitre l’ensemble des calculs et des références utilisées en toute transparence.

Dans quel contexte faire une expertise en valeur vénale ?

Faire expertiser un bien peut se révéler utile, voir essentiel dans bon nombre de situations de la vie personnelle ou professionnelle. En particulier, elle se révèle essentielle dans les actes importants en matière d’immobilier, ou encore dans le cadre de procédures judiciaires et amiables

  • Achat / Vente d’un bien immobilier

Au moment de vendre ou acheter un bien d’habitation (cela n’arrive que quelques fois dans une vie !), une simple évaluation approximative n’est pas à la hauteur de l’engagement pris par chacun des acteurs. Seule une véritable expertise immobilière en valeur vénale peut garantir avec précision le prix juste, et donc garantir une transaction parfaitement équitable.

  • Un divorce, une succession, un partage, une donation

Voici également des moments importants, générateurs de frais et droits pour les partis. En conséquence, pour une parfaite équité au moment d’une liquidation de communauté ou d’une séparation, l’expertise en valeur vénale des biens à partager est la clé. Il en va de même pour une succession, un partage ou bien même une donation pour lesquels des droits fiscaux sont réglés en fonction de la valeur des biens. Mais quelle valeur ? A nouveau, l’expert vous permettra de déterminer avec justesse les prix des biens.

  • D’un prêt immobilier

Avant de consentir un prêt immobilier, et en particulier un prêt dit « relai », les organismes de crédit font souvent appel aux services d’un expert afin de se prévaloir d’une évaluation erronée

  • D’une déclaration Impôt Sur la Fortune (ISF) // Redressement fiscal

En pareil matière, pour contester une imposition, ou bien même faire une déclaration d’ISF juste, notre expert immobilier à Orléans vous accompagnera dans vos démarches, en vous permettant d’appuyer vos demandes auprès de l’administration fiscale de rapports d’expertise étayés.

  • D’une expropriation

Là encore, dans le cas d’une expropriation, l’administration déterminera un prix que vous pourrez éventuellement contester, en vous appuyant sur le rapport d’expertise en valeur vénale.

  • Création d’une société avec apport, fusion, absorption,

Vous créez une société dans laquelle vous apportez un bien immobilier ? Une valorisation arbitraire ne saurait convenir et pourrait être contesté par vos associés ou votre expert-comptable. Demandez à notre expert immobilier de réaliser pour vous une expertise en valeur vénale.

  • De la fixation ou de la révision d’un loyer.

La fixation d’un loyer peut la également faire l’objet d’un rapport, afin de définir le montant le plus équitable qui soit.